Overeenkomst beperkt zakelijk recht van opstal

Het beperkt zakelijk recht van opstal is geregeld in titel 8 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek ('BW'). Een opstalrecht is een van vol eigendom van een onroerende zaak afgeleid beperkt zakelijk recht, waarmee natrekking van gebouwen, werken of beplantingen door de (onder)grond wordt doorbroken. Natrekking betekent dat alles wat met de ondergrond is verbonden, en dat niet zonder beschadiging kan worden verwijderd, onderdeel wordt van die ondergrond. Bijvoorbeeld: als u een schuurtje op de grond van een ander bouwt, dat niet zonder beschadiging kan worden verwijderd, dan wordt het schuurtje onderdeel van de ondergrond en daarmee eigendom van die ander. Door de vestiging van een opstalrecht wordt het eigendom van de ondergrond en de zaak waarvoor het opstalrecht wordt gevestigd van elkaar gescheiden en natrekking doorbroken.
 
Een opstalrecht wordt gevestigd door het passeren van een notariële akte en door inschrijving daarvan in de openbare registers van het Kadaster. Deze inschrijving van het opstalrecht zorgt ervoor dat dit voor derden kenbaar is, door het opvragen van kadastrale informatie van een perceel. Op een perceel kunnen meerdere opstalrechten zijn gevestigd, bijvoorbeeld voor nutsvoorzieningen, maar ook bijvoorbeeld voor een gebouw of een weg.
 
In de akte van vestiging van het beperkt zakelijk recht van opstal hebben partijen in grote mate contractvrijheid. Wanneer partijen bij het overeenkomen van een opstalrecht geen aanvullende c.q. afwijkende voorwaarden overeenkomen, dan gelden de algemene regels van het BW. Vanwege de ruime contractsvrijheid is het van groot belang om goede afspraken te maken en die eenduidig en controleerbaar in de opstalovereenkomst te formuleren. Partijen kunnen onder meer afspraken maken over een periodieke vergoeding die de opstaller aan de grondeigenaar dient te betalen (de zogenaamde retributie), maar zij kunnen ook overeenkomen dat deze vergoeding bij de vestiging van het opstalrecht in één keer wordt afgekocht. Een voorbeeld van dergelijke eenmalige vergoedingen betreft de normen die Gasunie en LTO Nederland jaarlijks met elkaar afspreken.

Vaak wordt in de opstalovereenkomst verwezen naar algemene voorwaarden danwel algemene bepalingen van de grondeigenaar. Dit zijn voorwaarden die niet voor ieder afzonderlijk perceel worden opgesteld, maar die de grondeigenaar hanteert voor alle gronden waarvoor hij een opstalrecht vestigt. Door de algemene voorwaarden van toepassing te verklaren in de opstalovereenkomst, dienen partijen zich niet alleen aan de voorwaarden van de opstalovereenkomst te houden, maar ook aan de algemene voorwaarden.
 
Wij adviseren u graag over vragen met betrekking tot het beperkt zakelijk recht van opstal in de breedste zin. Zo kunnen wij met u meedenken in welke gevallen een opstalrecht de beste optie is voor de plannen die u wilt realiseren. Verder kunnen wij opstalovereenkomsten en algemene voorwaarden opstellen, en adviseren bij geschillen over deze afspraken of bij het bepalen van een redelijke vergoeding voor de vestiging van een opstalrecht. Neem daarvoor contact met ons op.