Actueel

Geschreven door ing. A.L.M. (Ad) Woestenberg MSc MRICS RT in de categorie Blogs

donderdag 10 augustus 2017

Woning in magneetveldzone 380 kV

Begin juli 2017 heeft minister Kamp van Economische Zaken het voorkeursalternatief bekend gemaakt voor de hoogspanningsverbinding Zuidwest tussen Rilland en Tilburg. De minister heeft daarbij het door de gezamenlijke gemeentes voorgedragen tracé gekozen. Bij de afwegingen die de minister gemaakt heeft, spelen onder andere het aantal geraakte objecten, de impact op de natuur en de totale kosten een rol.

In deze blog ga ik in op de gevolgen voor de eigenaren van de woningen die in de magneetveldzone liggen in de periode tussen deze bekendmaking en het moment dat TenneT, de organisatie die namens het ministerie van EZ het hoogspanningsnet in Nederland beheert, de woning eventueel aankoopt.


Algemeen belang
Hoezeer het algemene belang ook gediend is, de NIMBY-gedachte (not in my back yard / niet in mijn achtertuin) zal vaak de boventoon voeren als je als eigenaar te maken krijgt met een 380 kV boven je dak. TenneT mag dan het voorzorgs­principe hanteren (waarbij voor langdurige blootstelling aan magneetvelden een veel lagere waarde (0,4 µ-Tesla) wordt toegepast dan de Europese norm (100 µ-Tesla)), de maatschappelijke weerstand tegen een hoogspannings­verbinding in de achtertuin is enorm.

Die weerstand is begrijpelijk en hangt niet alleen samen met vermeende gezondheids­risico's. Ik zal dit aan de hand van het voorbeeld van de 380 kV Zuidwest nader verklaren. De 380 kV Zuidwest kent al een lange geschiedenis. Veel eigenaren die nu een brief van TenneT hebben gekregen dat hun woning in de indicatieve magneetveld­zone ligt, hebben dat bericht in 2009 ook al een keer ontvangen. Volledig onverwacht heeft het ministerie in 2014 de stekker uit de plannen getrokken, om vervolgens in 2017 met een vergelijkbaar tracé terug te komen.


Betekenis voor de eigenaar
Als een eigenaar bericht heeft gekregen dat zijn / haar woning binnen de indicatieve magneetveldzone ligt, is er planologisch nog niets onomkeerbaars gebeurd, maar verandert er ineens veel. Het huis krijgt een stigma, waar het zomaar niet meer vanaf komt. Als je gewoon wilt blijven wonen is dat nog te overzien, maar het comfortabele gevoel dat mensen eerst bij hun woning hadden, is met deze aankondiging vaak in één klap verdwenen. De voor de hand liggende oplossing om je huis dan maar snel te verkopen, blijkt niet zo eenvoudig. De informatieplicht van de verkoper strekt zo ver dat je de verwachte komst van de hoogspanningsverbinding moet melden. Hiermee wordt de woning vrijwel onverkoopbaar, of op zijn minst veel minder waard.


Beleid TenneT
TenneT zal bij de eigenaar aangeven dat het plan pas onomkeerbaar is, als het Rijks­inpassingsplan onherroepelijk is en het bovendien duidelijk is dat TenneT het plan op dat moment ook daadwerkeijk wil uitvoeren. TenneT biedt eigenaren/gebruikers van een woning die binnen de magneet­veldzone ligt wel aan om de woning tegen een volledige schadeloosstelling aan te kopen. Echter, pas als het Rijksinpassingsplan onherroepelijk is, zal TenneT overgaan tot de eigendomsoverdracht van de woning. Volgens de huidige planning is dat in 2022, maar dat zou zomaar eens uit kunnen lopen. Feitelijk betekent dit dat de eigenaren gedurende tenminste 5 jaren in een woning zitten waar ze eigenlijk uit willen, maar die door de indicatieve aanwijzing onverkoopbaar is geworden.


Schaduwschade
In een eerder blog heb ik het begrip schaduwschade nader belicht. Dat is de schade die aan een definitieve bestemming voorafgaat en die volgens vaste jurisprudentie doorgaans niet wordt vergoed. (In een enkel geval (zie: Staat / Welles, HR 15 juli 1998) is schade die voorafgaand aan een onteigening was geleden, voor vergoeding in aanmerking gekomen. Deze schade is echter gelijktijdig met de schade­loos­stelling ingevolge de onteigening bepaald en ging bovendien om een exploitatieschade.)

De waardevermindering van de woning komt pas tot uiting als de woning verkocht wordt en omdat deze nu niet verkocht kan worden, blijft de waardevermindering latent tot het moment waarop er zaken gedaan kunnen worden met TenneT. Hierdoor komt een eigenaar in een vicieuze cirkel.

Een eigenaar wil zich graag bij laten staan door een deskundig adviseur. TenneT vergoedt (een deel van) deze deskundigenkosten pas bij de levering in 2022 of later. Voor een particulier betekent het nogal wat om dergelijke deskundigenkosten voor te moeten schieten. Ook dit belast de eigenaar gedurende de komende 5 jaren.


Anticiperend aankopen
In mijn praktijk maak ik het vaak mee dat mensen allerlei goede redenen hebben om eerder van de woning af te willen, dan het moment dat voor TenneT past. Ze willen bijvoorbeeld verhuizen nu de kinderen nog klein zijn, hebben een alternatieve bouwplek op het oog of kunnen een nieuwe baan krijgen in een andere regio. Het zou TenneT sieren als deze organisatie zich bewust zou zijn van de impact die de indicatieve aanwijzing heeft en haar maatschappelijke verantwoordelijk zou nemen door mensen eerder tegemoet te komen als zij hun woning nu reeds aan zouden willen bieden aan TenneT.

TenneT loopt met het anticiperend aankopen relatief weinig risico. Als de hoogspannings­verbinding doorgaat, moet zij de woning toch aankopen en als deze onverhoopt niet door zou gaan, behoudt de woning gewoon zijn marktwaarde. Ik daag TenneT graag uit om mee te denken over een pragmatische oplossing voor deze eigenaren.

Meer blogs lezen

Vorige: Verbeteren instrument minnelijke verwerving in de Omgevingswet