Actueel

Geschreven door Overwater Rentemeesterskantoor in de categorie Blogs

dinsdag 4 juli 2017

Wat is agrarische erfpacht?

Allereerst wordt er in Nederland onderscheid gemaakt tussen stedelijke en groene erfpacht.

Groene erfpacht
Onder groene erfpacht wordt verstaan:

  • Uitgifte van landbouwgrond in erfpacht.
  • Uitgifte van grond die ten dienste staat van onder andere de landschappelijke-, cultuurhistorische- of natuurdoelstellingen, zoals de uitgifte van grond in erfpacht op de Waddeneilanden als ondergrond voor recreatiewoningen.

Stedelijke erfpacht
Onder stedelijke erfpacht valt de uitgifte van grond in erfpacht door gemeenten ten behoeve van de bouw van woningen en bedrijven en maatschappelijke functies. Lees hierover meer in de blog Stedelijke erfpacht: traditioneel instrument in een modern jasje?

Het verschil tussen pacht en erfpacht

Pacht is voor veel agrarische ondernemers een bekender begrip dan erfpacht.

Op dit moment wordt ongeveer 25% van de landbouwgrond regulier verpacht, terwijl het areaal in erfpacht uitgegeven grond tussen de 2 en 3% zit. Beide begrippen worden daarnaast ook vaak door elkaar gehaald.

De belangrijkste verschillen tussen pacht en erfpacht worden hieronder uiteengezet:

  • Erfpacht is een zakelijk recht en hierdoor verbonden aan de onroerende zaak (landbouwgrond). Het pachtrecht is een persoonlijk recht en hierdoor verbonden aan de persoon (de pachter).
     
  • Erfpacht kent slechts 16 artikelen in het Burgerlijk Wetboek en heeft daardoor vergeleken met het pachtrecht dat 94 artikelen telt een grote mate van contractsvrijheid.
     
  • Agrarische erfpacht wordt meestal voor een bepaalde periode afgesloten. Reguliere pacht is gekoppeld aan het uitoefenen van de bedrijfsmatige landbouw door de pachter met het recht op indeplaatsstelling van een opvolger in familieverband.
     
  • Omdat het erfpachtrecht een zakelijk recht is, kan een erfpachter het erfpachtrecht bezwaren met een hypotheek en aan derden verkopen. Op het pachtrecht kan geen hypotheek gevestigd worden en is daarnaast niet verkoopbaar.
     
  • Erfpacht dient te worden vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven te worden in de openbare registers. Daarnaast wordt het perceel waarop het recht van erfpachtrecht rust kadastraal ingemeten. Bij pacht is deze inschrijving en inmeting niet aan de orde.
     
  • Bij reguliere pacht schrijft de overheid in het jaarlijkse Pachtprijzenbesluit de maximaal te betalen pacht voor dat jaar uit. Bij het recht van erfpacht is de canon in de meeste gevallen een percentage van de hoofdsom, die geïndexeerd wordt en vrij overeen te komen is.

Mogelijkheden voor u als potentiële erfpachter

U zult zich nu wel afvragen: waarom zou ik kiezen voor erfpacht? U wordt door het kiezen voor erfpacht immers geen volledig eigenaar van de grond. En als u toch geen eigenaar van de grond wordt, is pacht relatief goedkoper. Toch kan het kiezen voor erfpacht voor sommige agrarische ondernemers een slimme keuze zijn.

Agrarische erfpacht kan namelijk als financieringsinstrument ingezet worden. Ik zal u kort uitleggen wat dit betekent.

Uitbreiding van uw onderneming
Stel: u wilt graag uw agrarische bedrijf uitbreiden, maar de liquide middelen hiervoor ontbreken. Banken zijn tegenwoordig terughoudender in het financieren van agrarisch bedrijven. Beleggers staan echter te popelen om in grond te beleggen.

U kunt als agrarische ondernemer uw perceel landbouwgrond, wat u in eigendom heeft verkopen aan een belegger en tegelijkertijd het recht van erfpacht ontvangen. Op deze manier ontvangt u liquide middelen voor de uitbreiding van uw bedrijf. Tegelijkertijd heeft u zekerheid dat u de grond voor een periode van minimaal 26 jaar kunt gebruiken. Er wordt voor agrarische erfpacht een minimumtermijn van 26 jaar gehanteerd om op deze manier buiten de dwingende regels van het pachtrecht te vallen.

De stoppende ondernemer
Stel: u heeft geen opvolger voor uw bedrijf en u wilt binnen nu en een aantal jaren stoppen. U vindt de huidige grondprijs hoog, maar vindt uzelf nog te jong om nu al te stoppen en daarmee uw grond te verkopen.

U wilt graag nog een aantal jaren doorgaan met uw bedrijf, maar vraagt zich tegelijkertijd af of de grondprijs niet gaat dalen en de rente de komende jaren gaat stijgen.

Ook in deze situatie kunt u er voor kiezen om uw grond (deels) te verkopen aan een belegger en tegelijkertijd het recht van erfpacht te ontvangen. De verkregen liquiditeit kunt u vervolgens gebruiken voor aflossingen, waardoor de jaarlijkse lasten dalen. Of andere doeleinden, zoals genieten van uw ontstane vrije tijd.

Kosten
Voor het gebruik van de erfpachtgrond betaalt u jaarlijks een bedrag aan de belegger. Dit wordt canon genoemd. De canon bij aanvang van de erfpachtovereenkomst wordt meestal berekend aan de hand van een percentage van de waarde van het bloot eigendom op dat moment.

Vanwege de lage rentes is het kiezen voor agrarische erfpacht op dit moment erg gunstig. De rentepercentages van de hiervoor genoemde beleggingsmaatschappijen variëren op dit moment van 2 tot 2,8%, waarbij de canon jaarlijks wordt geïndexeerd.

Contractsvrijheid
Veel agrarische ondernemers hechten emotionele waarde aan hun grond in eigendom. De grond is vaak al jaren eigendom van de familie. Het verkopen daarvan voelt als een definitief afscheid. Het erfpachtrecht maakt het echter mogelijk om samen met de belegger afspraken te maken, die voor u goed voelen.

Een mogelijke afspraak daarbij is de terugkoopmogelijkheid. Door het kiezen van een terugkoopmogelijkheid kunt u het bloot eigendom gedurende de erfpachtovereenkomst, of op het einde van de erfpachtperiode, terugkopen en op deze manier weer volledig eigenaar van de grond worden.

Wilt u meer weten over agrarische erfpacht, weten welke vorm van erfpacht het beste bij u past en/of weten of uw grond geschikt is voor een erfpachtconstructie? Neem dan gerust contact op.

 

Meer blogs lezen

Vorige: Rol van de rechter bij haar uitspraak over bevrijdende verjaring

Volgende: Besteedt u wel voldoende aandacht aan uw grondbeleid bij de start van een project?