Verplaatsing landbouwbedrijf

maandag 22 mei 2017 


Nederland is een relatief klein land waar intensief gebruik wordt gemaakt van de beschikbare ruimte. Nieuwe ontwikkelingen gaan in veel gevallen ten koste van agrarische gronden, die moeten wijken voor het hogere doel. Soms gaat het om losse grond, maar veelvuldig betreft het een geheel bedrijf. In onze grondzakenpraktijk hebben we om die reden vaak te maken met agrariërs, als eigenaar van de te verwerven c.q. te onteigenen grond.

In deze blog worden twee aspecten aangestipt die wij als adviseur van de agrariërs vrijwel in iedere casus terugzien, maar waarvoor in de onteigeningspraktijk amper aandacht is. Het betreft het ongewild onthechten van het bedrijf en de trots en passie waarmee de boeren hun bedrijf runnen.

Onthechting
Als een gemeente (of een andere overheid) het idee opvat om op  gronden een nieuwe bestemming te leggen, heeft dat – zeker als het over een geheel bedrijf gaat – meestal grote impact op het bedrijf.

Schaduwschade
Het probleem daarbij is dat het bedrijf daar al veel langer last van ondervindt dan de termijn die normaal gesproken staat voor een ruimtelijke ordenings­procedure. In een aantal gevallen wordt er een voorkeursrecht gevestigd en/of komt er een voorbereidingsbesluit op het gebied te liggen. Het effect is dat het bedrijf zich vele jaren  niet meer kan ontwikkelen en in feite "op slot" zit. Dat een bedrijf hier financiële schade van ondervindt staat niet ter discussie. Deze zogenaamde schaduwschade wordt echter nooit vergoed. In de komende Omgevingswet, waarin een aantal wetten wordt samengevoegd, is schaduw­schade expliciet uitgesloten als mogelijkheid voor vergoeding van schade.

Verwervingsproces duurt meerdere jaren
Een ander gevolg van de beoogde bestemmingswijziging op het bedrijf ontstaat pas als de overheid in gesprek gaat met de eigenaar. Doorgaans is dat vele jaren nadat de ideeën over de wijziging van het gebied zijn geboren en in de praktijk duurt een verwervingsproces meerdere jaren. Pas als het onteigenings­instrument als stok achter de deur wordt ingezet, komt de minnelijke verwerving vaak in een stroomversnelling. Dit is niet alleen te wijten aan het feit dat de eigenaar de onteigening graag wil ontlopen, ook de gemeente is in deze fase nog bereid om (flink wat) water bij de wijn te doen om tot een oplossing te komen.

Psychologisch zwaar
In een aantal gevallen wordt er wel met de eigenaren onderhandeld, maar gaat de bestemmingswijziging uiteindelijk niet door. De betrokken overheid heeft daarbij doorgaans geen oog voor het effect dat een dreigende onteigening op eigenaren heeft gehad. In de keuken­tafelgesprekken, voorafgaand aan de onderhandelingen, geef ik aan dat de jaren van onderhandelingen en procedures die eraan zitten te komen, voor de eigenaren  tropen­jaren zullen worden. De gesprekken zijn intensief en er moeten zware beslissingen worden genomen, maar daar zijn agrarisch ondernemers wel mee vertrouwd. Dat het proces in je hoofd gaat zitten en dat onbedoeld en ongewild onthechting van het bedrijf plaatsvindt, is psychologisch gezien veel zwaarder.

De meeste agrariërs die wij in een vergelijkbaar traject hebben meegemaakt, herkennen dit proces pas achteraf, of in elk geval als de onthechting al heeft plaatsgevonden. De drive die de mensen zo tekent en waarmee ze hun bedrijf met eigen handen hebben opgebouwd, verdwijnt. De ziel gaat uit het bedrijf.

Toch verkopen wegens onomkeerbare schade
Als in een dergelijk geval de beoogde ontwikkeling niet doorgaat, bijvoorbeeld vanwege de effecten van de crisis of omdat de overheid voor een ander tracé van een infrastructureel project kiest, is er onomkeerbare schade aangericht. De motivatie die de ondernemer in het verleden kenmerkte is er niet meer en er is al teveel uitgekeken naar een ander bedrijf of naar een alternatief voor de toekomst.

In een concreet geval heeft één van onze cliënten zijn bedrijf, binnen een half jaar nadat de overheid zich terugtrok uit de onderhandelingen, verkocht. Daar zou hij anders nooit over na hebben gedacht. Hoewel de verkoopopbrengst niet tegenviel, was het aanzienlijk lager dan de volledige schadeloosstelling van de overheid die in het verschiet had gelegen. Toch hebben deze eigenaren voor een avontuur in het buitenland gekozen, omdat de onthechting van het bedrijf onomkeerbaar was.

Trots en passie
Vrijwel alle agrariërs voeren hun bedrijf met trots en passie. De primaire drive zit niet in het geld verdienen, maar zeker ook in de way of life. De liefde voor het vak en in veel gevallen de historische band met de boerderij en de landerijen, zorgen voor een verbondenheid met het bedrijf die je niet in vergelijkbare mate terugziet bij veel andere beroepen of bedrijven.

Onthechting omzetten in positieve energie
Met alleen trots en passie kan een boerderij echter niet ontkomen aan ruimtelijke ontwikkelingen, die nu eenmaal onvermijdelijk zijn. De eerder genoemde onthechting wordt indien mogelijk omgezet in positieve energie die men in het nieuwe, vervangende bedrijf stopt. De aankoop van een vervangende locatie, de herinrichting, bouw en verbouw en het naar de eigen hand zetten van het nieuwe bedrijf, vraagt de nodige aandacht en kost veel tijd en energie. Men is echter graag bereid om deze energie erin te steken, omdat daarmee de oude situatie voorgoed achter zich gelaten kan worden. In veel gevallen wordt een nieuwe boerderij in een ander landsdeel of zelfs in een ander land gevonden. Het nieuwe bedrijf is dan weer de nieuwe houvast en de basis van waaruit men een nieuw leven op kan bouwen. Het onthechtingsproces van het oude bedrijf wordt versneld op het moment dat het perspectief van een vervangende boerderij concreet wordt.

De eigenaren zijn zonder uitzondering trots op hun nieuwe bedrijf. Zij stellen het dan ook zeer op prijs als je als adviseur de nieuwe stek een keer komt bewonderen. Wij weten uit ervaring dat het ook op prijs wordt gesteld als de tegenpartij, veelal (namens) de overheid, dezelfde belangstelling voor de nieuwe locatie aan de dag legt.

Als adviseur lopen wij met plaatsvervangende trots over het nieuwe erf. We hebben – aan de ene of de andere kant van de onderhandelingstafel – er aan bijgedragen dat deze agrariër en zijn gezin een nieuwe start hebben gemaakt. In het begin zal het wellicht aangevoeld hebben als het moeten maken van een nieuwe start, maar gaandeweg is dat omgezet naar het gevoel dat ze een nieuwe start hebben kunnen maken.

Een onderhandelingsproces is pas echt afgerond, als je als adviseur van de boer of van de onteigenende partij de nieuwe boerderij van de verplaatser hebt bezocht. Bent u het hier mee eens? Neem dan gerust eens contact met ons op.