Verhuren voor landbouw? Let op! Is het pacht?

maandag 17 december 2018 Geschreven door Marije Overwater

Met enige regelmaat komen er situaties langs waarbij
partijen met de beste bedoelingen een huurovereenkomst
hebben gesloten, waarbij het pachtrecht (potentieel) roet in het eten gooit. Hierna beschrijf ik een aantal voorbeelden om het probleem kleur te geven. Met deze blog schets ik een globaal beeld, zonder op alle uitzonderingen in te gaan.

Voorbeelden
Een belegger heeft een loods op een industrieterrein. De loods wordt verhuurd en gebruikt voor opslag van de jaarlijks geoogste landbouwproducten. Is dat pacht?
 
Een ontwikkelaar koopt een agrarisch bedrijf om op die locatie woningen te ontwikkelen. Omdat de bouw door de economische crisis nog even op zich zou laten wachten spraken de ontwikkelaar en de verkoper bij de verkoop af dat de verkopende boer de grond en gebouwen mag blijven gebruiken tot de bouw gaat beginnen, tegen betaling van een onkostenvergoeding. Is dat pacht?

Een particulier erft een perceel akkerbouwgrond van een oom. De oom heeft een paar jaar geleden met zijn buurman afgesproken dat de buurman de grond tegen betaling mocht gebruiken. In de jaren daarna is dat doorgegaan, zonder dat er iets is vastgelegd. Is dat pacht?

Consequenties
Is dat pacht - en wat dan nog? Het pachtrecht beschermt de pachter. Hierdoor kan het onbedoeld in pacht uitgeven van een perceel grond of gebouw vervelende consequenties met zich meebrengen voor de verpachter. Het betreft vooral de hoogte van de vergoeding en de onmogelijkheid het gebruik voor bepaalde tijd af te spreken.

Er zijn verschillende soorten pacht: reguliere pacht, geliberaliseerde pacht en een aantal bijzondere vormen die ik verder buiten beschouwing laat. De reguliere pacht beschermt de pachter het meest: de pachtprijs is gereguleerd, de verpachter kan de pacht alleen opzeggen in een aantal bijzondere gevallen en de pachter mag het pachtrecht overdragen aan de nieuwe generatie binnen het bedrijf. Ook als gebouwen "dienende tot de uitoefening van landbouw" tegen betaling aan een derde in gebruik worden geven, is dat reguliere pacht. Pacht voor gebouwen heet hoevepacht, ondanks dat het niet alleen de hoeve (woning) betreft. Hoevepacht betreft ieder gebouw ten behoeve van een agrarisch gebruik.

Geliberaliseerde pacht geldt voor een afgesproken termijn, waarna de grond weer vrij van pacht komt. Als de grond is verpacht voor een periode van maximaal 6 jaar is de pachtprijs vrij overeen te komen. Deze pachtvorm kan niet voor gebouwen worden gebruikt.
Ook als niet expliciet is afgesproken dat het een reguliere pachtovereenkomst betreft, kan de rechter toch bepalen dat dat het is. De regels over reguliere pacht zijn dwingend recht. Daarvan kan niet worden afgeweken ten nadele van de pachter.

Het is dus van belang bij het afsluiten van overeenkomsten waarbij een agrarisch gebruik is voorzien rekening te houden met het ontstaan van het pachtrecht.

Achtergrond
Het pachtrecht beoogt de voedselvoorziening te garanderen en de agrariërs te beschermen. In het begin van de twintigste eeuw waren er jaarlijks hele volksverhuizingen van boeren, met huisraad en koeien, van beschikbaar land naar beschikbaar land. Deze situatie is beeldend omschreven in het boek 'Oerpolder' van Hylke Speerstra. Om de pachter te beschermen werden regels opgesteld waardoor de pachter meer rechten kreeg en langer op een locatie kon blijven zitten. Tegenwoordig is een veelbesproken argument dat een agrarisch ondernemer die langere tijd over grond kan beschikken, beter voor de grond zal zorgen. Hij heeft er dan belang bij om in de grond te investeren.
 
Terug naar de voorbeelden
De belegger die zijn loods verhuurt aan een agrariër die daar zijn oogst in opslaat, loopt het risico dat hoevepacht wordt geclaimd. De gebruiker hoeft dan alleen de van overheidswege (veelal lage) vastgestelde pachtsom te betalen. Dat zal niet het rendement opleveren waar de belegger op rekent. In de praktijk zal de  agrariër niet snel hoevepacht claimen: een (andere) verpachter zal hem dan niet snel iets willen verhuren/verpachten. Het is het een praktisch probleem dat het juridisch niet mogelijk is gebouwen tijdelijk, of tegen een vrije pachtprijs, te verhuren.

Er is aardig wat rechtspraak over ontwikkelaars die een agrarische bedrijf, een ontwikkellocatie, hebben gekocht en de verkoper zijn bedrijf nog een tijdje hebben laten uitoefenen. Een verkoper die goed betaald is voor zijn bedrijf met het oog op de toekomstige ontwikkeling, mag er vervolgens niet op rekenen dat hij daar ook nog een regulier pachtrecht voor kan krijgen. Door goede afspraken op te nemen in de koopovereenkomst is de kans groter dat de gang naar de rechter overbodig blijkt en dat de ontwikkelaar tijdig over de grond kan beschikken.

Dan de particulier met het geërfde perceel in gebruik bij de buurman. Dit is een situatie waarbij het goed mogelijk is dat de buurman recht heeft op reguliere pacht. De erfgenaam treedt in de positie van zijn oom. De buurman en de oom hebben afspraken gemaakt die op het eerste gezicht tot reguliere pacht kunnen leiden. Er zijn echter diverse omstandigheden waarin er geen sprake van reguliere pacht is. Een voorbeeld is als de buurman geen agrarisch bedrijf uitoefent, maar meer 'hobbyboer' is.

Wij adviseren u graag bij het maken van goede afspraken en het oplossen van eventuele problemen bij huur/pacht in de agrarische sector.