Valkuilen bij vestiging gemeentelijk voorkeursrecht

dinsdag 8 september 2020 Geschreven door Olaf van den Broek
Op basis van de publicaties in de Staatscourant
nemen wij waar dat het gemeentelijk voorkeursrecht weer
veelvuldig uit de gereedschapskist van gemeenten wordt
gehaald. Na opvraag van de bij het college- en/of raadsbesluit behorende stukken constateren wij dat er nogal eens vormfouten worden gemaakt. In dit blog worden veel gemaakte valkuilen benoemd en handvatten geboden om deze te vermijden. Hierna wordt eerst een korte toelichting gegeven over de betekenis van het gemeentelijk voorkeursrecht. 

Betekenis gemeentelijk voorkeursrecht
Het gemeentelijk voorkeursrecht is één van de grondbeleidsinstrumenten in de gereedschapskist van het Rijk, de provincie en gemeenten. Door gebruik te maken van dit grondbeleidsinstrument kan door de betreffende overheidsinstantie (voor de leesbaarheid hierna: 'de gemeente') de regie worden behouden bij ruimtelijke (her)ontwikkelingen. Na vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht zijn eigenaren en beperkt gerechtigden verplicht om bij een voorgenomen vervreemding hun eigendom respectievelijk beperkte recht aan de gemeente te koop aan te bieden.  

Benodigde stukken
Om een collegebesluit tot vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht te nemen zijn (minimaal) de volgende stukken benodigd: 
-    Collegevoorstel en -besluit;
-    Concept-raadsvoorstel en -besluit;
-    Perceelslijst, bevattende de aan te wijzen percelen;
-    Kadastrale kaart;
-    Publicatie voor de Staatscourant;
-    Publicatie voor het plaatselijk huis-aan-huisblad;
-    Kennisgeving aan eigenaren en beperkt gerechtigden;
-    Eigendomsinformatie van het Kadaster.

Voor het raadsbesluit - dat binnen drie maanden na dagtekening van het collegebesluit dient te zijn genomen om het gevestigde voorkeursrecht te continueren – dienen min of meer dezelfde stukken te worden opgesteld. Let wel, deze stukken zijn niet identiek aan de stukken ten behoeve van het collegebesluit, aangezien de stukken gericht zijn aan de gemeenteraad en er mutaties in onder meer de openbare registers van het Kadaster kunnen hebben plaatsgevonden. 

Valkuilen besluitpunten
Ingevolge artikel 2 lid 2 Besluit voorkeursrecht gemeenten (Bvg) vermeldt het besluit ten aanzien van elk tot de aangewezen gronden behorend perceel of perceelsgedeelte de planologische grondslag op basis waarvan het besluit is genomen, alsmede de eerst mogelijke vervaldatum van het voorkeursrecht. De planologische grondslag is van vitaal belang voor de rechtsmatige vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht en is tijdens bezwaar- en beroepsprocedures dan ook vaak onderwerp van discussie. De (juiste) planologische grondslag moet dan ook te allen tijde vermeld worden in het vestigingsbesluit. 

Verder dient het besluit op basis van artikel 2 lid 3 Bvg of, en zo ja, te vermelden: 
  1. Wanneer het perceel eerder was aangewezen;
  2. Op welke grondslag het perceel eerder was aangewezen;
  3. Op welk tijdstip het bevoegd gezag de vorige aanwijzing heeft doen vervallen.
Wordt deze informatie niet danwel onjuist in het besluit vermeld, dan is er sprake van vormfout, met mogelijke consequenties voor het vestigingsbesluit.

Valkuilen perceelslijst
De perceelslijst behorende bij het vestigingsbesluit bevat de namen van de eigenaren van de betreffende onroerende zaken en van de rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die zaken zijn onderworpen. Deze (eigendoms)informatie dient opgevraagd te worden uit de openbare registers van het Kadaster. Het is daarbij zaak om letterlijk de opgenomen eigendomsinformatie in de perceelslijst te verwerken, zodat de eigenaren en beperkt gerechtigden volledig en op een juiste wijze worden vermeld. Bij het niet (volledig) of foutief opnemen van voornoemde rechthebbenden, is er sprake van een vormfout. 

Daarnaast bevat de perceelslijst de grootte van elk van de betreffende percelen volgens de kadastrale registratie of (indien van toepassing) de grootte van een perceelsgedeelte. De perceelslijst dient derhalve de kadastrale groottes te bevatten. In de openbare registers van het Kadaster zijn enkel de kadastrale groottes van gehele percelen opgenomen. Het aanwijzen van perceelsgedeelten is mogelijk, maar de kadastrale grootte daarvan dient nauwkeurig en bij voorkeur in overleg met het Kadaster berekend te worden , dit is maatwerk. 

Valkuilen kadastrale kaart
Bij het opstellen van de kadastrale kaart behorende bij het vestigingsbesluit zien wij in de praktijk dat deze niet vaak aan (alle) vereisten voldoet. Zo dient de kadastrale kaart:
  1. vervaardigd te worden op een schaal van ten minste 1 op 2500, waarop de kadastrale indeling van het gebied waarin zich aangewezen gronden bevinden is aangegeven;
  2. de aangewezen gronden met een duidelijke ononderbroken lijn of arcering op de kaart weer te geven;
  3. de kadastrale sectie-indeling te bevatten door middel van een onderbroken lijn;
  4. de aansluiting van de aangewezen gronden aan het daaromheen gelegen gebied te bevatten;
  5. een noordpijl, alsmede de naam van de gemeente en in geval van afwijking tevens de naam van de kadastrale gemeente te bevatten.
Door gebruik te maken van een zuivere kadastrale kaart wordt in beginsel eerder aan bovengenoemde vereisten worden voldaan. 

Tot slot
In dit blog zijn een aantal veel voorkomende vormfouten en valkuilen benoemd en worden handvatten geboden om deze te voorkomen, waarmee de de kans op (succesvolle) bezwaarmakers wordt verkleind. Uiteraard is er met inachtneming van het bovenstaande niet zonder meer sprake van een rechtmatig voorkeursrechtbesluit. Bij het opstellen van de benodigde stukken kijken wij dan ook graag nog even met u mee of kunnen wij u ontzorgen door de gehele vestigingsprocedure turnkey aan te bieden. U kunt hiervoor contact met ons opnemen.