Uit de praktijk: 'verhuren' van grond aan een bekende agrariër

woensdag 25 september 2019 Geschreven door Schil Herweijer
Het in gebruik geven van grond aan de buurman,
een agrarische collega, een vriend of een goede
bekende brengt risico's met zich mee.
 
Kortdurende overeenkomst, verhuur, mondelinge pacht, deelbouw
In de praktijk komt het regelmatig voor dat agrarische grond onderling in gebruik wordt gegeven, 'verhuurd' aan andere agrariërs. Hierbij worden in een aantal gevallen mondelinge- of via een zelf gemaakte overeenkomst schriftelijke afspraken gemaakt. Dit omdat het 'makkelijker' en 'goedkoper' is dan dit door een ter zake deskundige goed op papier te laten zetten. Het gaat dan om percelen waarop aardappelen, mais, bloembollen of uien kunnen worden geteeld en gebeurt veelal voor een periode van één jaar. Deze teelten worden door de eigenaar van de gronden niet (meer) in eigen beheer uitgevoerd. Na dit jaar ontstaat een nieuwe situatie.
 
Een veel gebruikte term in dit kader is 'deelbouw'; met deze vorm denkt men dat er een samenwerkingsvorm is en geen pacht. De bedoeling is dat de betalingsrechten in dat jaar verzilverd worden door de eigenaar om zodoende de indruk te wekken dat deze de grond zelf exploiteert. Een deskundige op het gebied van pachtzaken kan hier al snel doorheen prikken en komt dan tot de conclusie dat er sprake is van (mondelinge) pacht.
 
Overwater adviseert om een kortdurende pachtovereenkomst af te sluiten, waarbij de betalingsrechten voor diezelfde periode worden overgeschreven naar de pachter van de grond. Na beëindiging van de overeenkomst worden de betalingsrechten weer naar de eigenaar teruggeboekt.
 
Langdurige overeenkomst
In een aantal gevallen spreken agrariërs of andere grondeigenaren onderling af dat gronden langdurig aan de ander in gebruik worden gegeven. Ook hierbij is het van belang een deugdelijke, door een deskundige opgestelde en door de Grondkamer goedgekeurde geliberaliseerde pachtovereenkomst of een erfpachtovereenkomst op te stellen. De geliberaliseerde pachtovereenkomst heeft een looptijd van maximaal 6 jaar, ervan uitgaande dat er geen prijstoetsing gewenst is. De erfpachtovereenkomst minimaal 26 jaar, waardoor deze niet onder de pachtregeling valt.
 
Samenwerkingsverband
Agrariërs die van plan zijn in de nabije toekomst te gaan stoppen kunnen een samenwerkingsverband aan gaan met een collega-agrariër of loonwerker. Hierbij wordt een saldo afgesproken tussen partijen die vergelijkbaar is met de pacht van grond. Het gevaar hierbij is dat de partij die de werkzaamheden uitvoert op de grond van de eigenaar, claimt dat hij regulier pachter is, met alle gevolgen van dien.
 
Onze praktijk
In onze praktijk komen we in (te) veel gevallen tegen dat partijen een 'Huurovereenkomst' hebben gesloten voor agrarische grond. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. Er is mondeling afgesproken dat de pachter bij verkoop van de percelen door de eigenaar, zonder reguliere pacht te claimen, de percelen weer teruggeeft aan de eigenaar.
In een huurovereenkomst heeft men dit als volgt opgenomen: de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd 'tenzij zich wijzigingen voordoen in de situatie van de verhuurder'. Het op die manier schriftelijk vastleggen is 'uit den boze' omdat partijen hierbij een verschillende invulling kunnen geven aan het woord situatie, hetgeen tot conflicten kan leiden.
Hierbij werd de suggestie gewekt dat er geen sprake kan zijn van pacht, met alle voor de eigenaar negatieve gevolgen van dien. Het gevaar van bovengenoemde vormen van ingebruik geven van agrarische gronden is dat er een serieuze kans aanwezig is dat er een pachtclaim volgt, die wordt toegewezen. De overeenkomsten moeten dan worden omgezet in reguliere pacht.  
 
Goed advies; ga naar uw rentmeester……..
U doet er verstandig aan om u te laten bijstaan door een deskundige, die u op basis van kennis en ervaring kan adviseren over pacht- en/of grondzaken. Overwater Rentmeesterskantoor heeft ruime ervaring met dit soort kwesties en kan u hierin adviseren.