Uit de praktijk: grond verkopen voor een opdrachtgever met een maatschappelijke functie

vrijdag 17 januari 2020 Geschreven door Laurens Gräper

Overwater bemiddelt en verpacht agrarisch en landelijk
vastgoed namens verschillende opdrachtgevers. Dat zijn veelal bedrijven, beleggers en particuliere opdrachtgevers. Daarnaast adviseren wij in toenemende mate ook opdrachtgevers met een maatschappelijke functie, voorbeelden zijn gemeenten, woningcorporaties en drinkwaterbedrijven. Bij dit type opdrachtgever is de insteek van een verkoop van onroerend goed net even anders.
 
Maatschappelijke functie
Opdrachtgevers met een maatschappelijke functie hebben in ieder geval één overeenkomst, ze dienen het algemeen belang. In het verleden hebben zij strategisch gronden aangekocht die benodigd waren voor het hoofddoel van de organisatie. Echter, in sommige gevallen blijkt dat deze gronden niet langer benodigd zijn en zorgt een strategische heroriëntatie ervoor dat de gronden weer verkocht (moeten) worden.
 
Verkooptraject
Vanwege de maatschappelijke functie van de opdrachtgever is het van belang dat het verkooptraject maximaal transparant is en iedere potentiële koper een kans krijgt om de gronden te kopen. Het traject begint met het voornemen om de gronden te gaan verkopen. Het bestuur wil voorafgaand aan het besluit tot verkoop -beschikken over de volgende informatie:
  • Beschrijving van het verloop van het verkooptraject
  • Bepaling van de doelgroep
  • Plan van aanpak voor het verkooptraject
    • Beschrijving van de verkoopmethode
    • Inzicht in de wijze waarop potentiële kopers benaderd worden
    • Tijdspad tot aan de daadwerkelijke levering
  • Verkoopstrategie inclusief verwachte verkoopprijs in relatie tot de balanswaarde
  • Voorwaarden waaronder gunning plaatsvindt
  • Borging van de transparantie van het proces
 
Pas op het moment dat het bestuur zich voldoende comfortabel voelt bij de toelichting op bovenstaande zaken zal het besluiten tot verkoop. De wijze waarop het verkooptraject verloopt met een afgebakend tijdspad is vaak belangrijker dan het realiseren van de hoogste prijs, die uiteraard wel marktconform moet zijn. Om dit te toetsen wordt voorafgaand aan het verkooptraject een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur.
 
Verkoopmethode
Vanwege het belang van transparantie en het gelijke kansen geven aan alle potentiële kopers wordt vaak gekozen voor verkoop bij inschrijving. Dit levert niet altijd het beste verkoopresultaat op maar garandeert wel transparantie voor zowel koper als verkoper. Om de inschrijving zo goed mogelijk te laten slagen is het van belang dat alle informatie betreffende het te verkopen object voorafgaand aan de bekendmaking beschikbaar is. Ook de concept koopovereenkomst met de voorwaarden en de leveringsakte worden, na afstemming met de opdrachtgever, vooraf ter beschikking gesteld aan potentiële kopers. Het is evident dat er voldoende tijd genomen wordt tussen de bekendmaking van de inschrijving, de deadline van de inschrijving en de voorgenomen leveringsdatum. Zodra deze zaken duidelijk zijn, zal het voornemen tot verkoop kenbaar gemaakt worden aan potentiële kopers, met als uitgangspunt dat iedere dezelfde kans moet krijgen. Het voornemen tot verkoop wordt gepubliceerd via het voor het object meest gangbare verkoopkanaal. Ook worden op basis van de gekozen doelgroep voor het object potentiële kopers gericht benaderd.
 
Voor het beschikbaar stellen van de verkoopinformatie maken we gebruik maken van een Overwater Dataroom. Potentiële kopers krijgen toegang tot deze dataroom na het kenbaar maken van hun interesse. Gedurende de periode tussen het kenbaar maken van het voornemen tot verkoop en de deadline voor de inschrijving kunnen gegadigden daarnaast nadere informatie inwinnen bij de rentmeester.
 
Gunning en levering
Op het moment dat alle inschrijvingen binnen zijn, wordt normaliter gegund aan de hoogste bieder, echter wel onder voorbehoud van een due diligence onderzoek. De bieder dient akkoord te gaan met de door verkoper gestelde voorwaarden. Deze zijn opgenomen in de concept koopovereenkomst die is bijgesloten bij de verkoopinformatie.
Tot en met de feitelijke en juridische levering van het object begeleidt Overwater de uiteindelijke verkoop. De levering vindt plaats op de vooraf afgesproken dag waarbij indien gewenst de koper het gekochte vooraf nog mag inspecteren.
 
Dienstverlening
Met onze ervaring op het gebied van waarderen van agrarisch vastgoed en het adviseren over de juiste verkoopstrategie zijn we in staat maatschappelijke organisaties te faciliteren bij heroriëntatie van hun vastgoed en de eventuele verkoop daarvan.