Planschade vanwege onbestemde angst kopers: een onbegaanbare weg?

dinsdag 5 september 2017 Geschreven door Addie Streefkerk

Bij de beoordeling van planschade wordt een vergelijking
gemaakt tussen het oude en het nieuwe planologische regime.
Daarbij gaat het niet om vergelijking van de feitelijke situatie, maar om wat maximaal mogelijk was/is binnen de oude en de nieuwe bestemming.

Bij de beoordeling van WOZ-taxaties wordt aansluiting gezocht bij de feitelijke situatie. Bij deze laatste taxaties hoeft geen rekening gehouden te worden met wat maximaal mogelijk was en is geworden.

Wat nu als de feitelijke situatie hetzelfde is als de maximale invulling van zowel het oude als het nieuwe regime? En hoe gaat de Afdeling bestuursrechtspraak hiermee om in relatie tot de WOZ-waarde?

Deze vragen deden zich voor in onder andere de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 5 juli 2017[1]. Langs de bebouwde kom van Zoetermeer is vanwege het Inpassingsplan Zuidring Wateringen-Zoetermeer (380 kV leiding) een bovengrondse hoogspanningsverbinding bestemd op agrarische gronden. De feitelijke oude en nieuwe situatie waren gelijk aan de maximale invulling van de bestemmingen oud en nieuw op die gronden. In de WOZ-beschikkingen zijn de waarden van de woningen afgewaardeerd vanwege de 380 kV hoogspanningsverbinding. Echter, de tegemoetkoming in planschade is op een lager bedrag vastgesteld.

Informatiebronnen
Voor de beoordeling van planschade worden enerzijds WOZ-waarden als bron van informatie gebruikt, zeker nu deze steeds meer marktconform zijn geworden. Anderzijds zijn vergelijkingstransacties van verkopen in een bepaald gebied in een bepaalde periode een bron van informatie. Voor WOZ-taxaties wordt deze bron van informatie ook benut. Voor WOZ-taxaties en planschade worden dus dezelfde bronnen benut. Waarom is er dan volgens de Raad van State toch verschil tussen afwaardering WOZ en planschade als de feitelijke situatie hetzelfde is als de maximale invulling, zowel in de oude en nieuwe situatie?

Onbestemde angst van kopers speelt geen rol in de planvergelijking
Eén van de oorzaken kan zijn de onbestemde angst van kopers voor bijvoorbeeld gezondheidsrisico's. Die risico's zijn wetenschappelijk lastig aan te tonen, onderzoeken kunnen niet eenvoudig als bewijslast dienen. De redelijk handelend koper in de onroerend goed markt, die uitgangspunt is voor de beoordeling van planschade, kan echter wel rekening houden met (vermoede) gezondheidsrisico's ten tijde van zijn aankoopbeslissing. De Raad van State is hier duidelijk over: onbestemde angst van toekomstige kopers voor gezondheidsrisico’s als gevolg van een planologische maatregel speelt geen rol in de planvergelijking[2].

In de hiervoor genoemde uitspraak van 5 juli 2017 was er, zoals vermeld, geen verschil tussen maximale invulling en feitelijke situatie. Dus zou er geen verschil moeten zijn tussen afwaardering WOZ en planschade. Dat was er wel en de Afdeling bestuursrechtspraak overweegt enerzijds dat uit de overgelegde gegevens niet valt af te leiden dat bij de vaststelling van de WOZ-waarden acht is geslagen op de planschadecriteria en anderzijds dat de oorzaak mogelijk gevonden kan worden in het feit dat bij WOZ-taxaties wel rekening is gehouden met onbestemde angst van toekomstige kopers voor gezondheidsrisico's.

Lagere WOZ-beschikking vanwege deze risico's
Ik verwacht niet dat de Afdeling bestuursrechtspraak op afzienbare termijn van de uitgezette lijn, dat onbestemde angst geen rol speelt in de planvergelijking, af zal gaan wijken. De weg naar de Afdeling bestuursrechtspraak om planschade te claimen loopt op dit punt dood, maar er wordt in de uitspraak van 5 juli 2017 wel een bruggetje naar de WOZ gelegd: de Afdeling bestuursrechtspraak overweegt dat bij WOZ-taxaties mogelijk wel rekening is gehouden met onbestemde angst van toekomstige kopers voor gezondheidsrisico's. Dat lost het probleem van een lagere planschadevergoeding ten opzichte van de afgewaardeerde WOZ niet op.

Beroep op planschade adviseurs
Daarom doe ik een beroep op alle adviseurs die in een planschadecommissie benoemd worden om de verschillen tussen afwaardering WOZ en planschade goed inzichtelijk te maken als de feitelijke situatie niet verschilt van de maximale invulling. Als dit verschil niet te motiveren is, zal de afwaardering WOZ en planschadevergoeding (voor aftrek normaal maatschappelijk risico) in dezelfde lijn moeten liggen. Door een juiste motivering van een planschade advies kan een onnodige rechtsgang worden voorkomen.

 

[1] ABRvS 5 juli 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1752 tot en met 1756 en 1758 tot en met 1761.

[2] ABRvS 21 oktober 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BK0823.