Het voorkeursrecht onder de Aanvullingswet grondeigendom: aangenomen amendementen (zeer) positief voor positie overheden

vrijdag 18 oktober 2019 Geschreven door Olaf van den Broek
Op 8 oktober 2019 heeft het plenaire debat over het
wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet
(hierna: 'Aanvullingswet grondeigendom') plaatsgevonden. De regeling van het voorkeursrecht onder de Aanvullingswet grondeigendom was voornamelijk onderwerp van discussie. Na het plenaire debat is er nog een aantal amendementen ingediend of gewijzigd. Op 16 oktober jl. zijn de stemmingen over deze amendementen geweest. Hieronder geef ik de aangenomen amendementen weer en de betekenis voor de praktijk.
 
Termijn opnieuw vestigen van een voorkeursrecht
In de Aanvullingswet grondeigendom is de termijn waarbinnen niet opnieuw een voorkeursrecht kan worden gevestigd drie in plaats van twee jaar. Indiener van het (aangenomen) amendement heeft gepleit voor het handhaven van de termijn van twee jaar, omdat deze wijziging niet wordt gemotiveerd (anders dan dat hiermee de positie van de eigenaar wordt verbeterd) en niet blijkt dat de termijn te kort is. De positie van de overheid en de eigenaar blijft op basis van het aangenomen amendement dus gelijk aan de huidige regeling.
 
Vervaltermijn van een voorkeursrecht
In de Aanvullingswet grondeigendom is opgenomen dat een voorkeursrecht, met als vestigingsgrondslag een omgevingsplan, geldt voor een termijn van tien jaar na het ingaan van het omgevingsplan. De regeling is vergelijkbaar met de huidige regeling in de Wet voorkeursrecht gemeenten. Indiener van het (aangenomen) amendement stelt dat de vervaltermijn van tien jaar er niet voor zorgdraagt dat de overheid het grondbeleid actief 'bejegent'. Indiener stelt dan ook voor om een termijn van twee keer vijf jaar te hanteren, zodat er een natuurlijk moment van heroverweging wordt ingebouwd.
 
Indien de overheid de termijn van in totaal tien jaar nodig heeft, dan zal dit bij de overweging van het verlengingsbesluit worden meegenomen. Daarmee wordt volgens indiener de intentie van tien jaar overeind gehouden, maar is er ook een stok achter deur voor overheden om bewustwording te creëren. De eigenaar krijgt hierdoor een extra instrument om de vestiging van het voorkeursrecht 'aan te vechten', omdat er na de eerste periode van vijf jaar een nieuw besluit moet worden genomen dat voor bezwaar en beroep open staat. De overheid gaat er niet per se op achteruit, de positie van de eigenaar wordt enigszins verbeterd.
 
Zelfrealisatie-uitzondering
In de Aanvullingswet grondeigendom is de meest in het oog springende wijziging de nieuwe uitzondering op de aanbiedingsplicht. Dit betreft de situatie waarin een vervreemder aantoont dat de beoogde verkrijger (naar verwachting in veel gevallen een projectontwikkelaar) bereid en in staat is om de nieuwe functie te verwezenlijken in overeenstemming met de wijze zoals die bij of op grond van het omgevingsplan is voorzien. Op deze nieuwe uitzondering is veel kritiek ontstaan, waar indiener van het (aangenomen) amendement zich bij aansluit. Kern van de kritiek is dat deze nieuwe uitzondering de regierol van de gemeente doorkruist en langdurige (juridische) procedures tot gevolg kan hebben, aangezien het bevoegd gezag dient te besluiten of aannemelijk is gemaakt dat aan de vereisten voor zelfrealisatie is voldaan. Het voorgaande bemoeilijkt de realisering van de beoogde ontwikkeling.
 
Door het schrappen van deze uitzondering is gehoor gegeven aan de geuite kritiek. De positie van de overheid en de eigenaar blijft op basis van het aangenomen amendement dus gelijk aan de huidige regeling. Ten opzichte van (het wetsvoorstel van) de Aanvullingswet grondeigendom is het evident dat er - in tegenstelling tot de positie van de overheid - een verslechtering van de positie van de eigenaar en de projectontwikkelaar plaatsvindt.
 
Conclusie
De voorkeursrechtregeling in de Aanvullingswet grondeigendom kent als één van de doelstellingen: 'de verbetering van de positie van de eigenaar.' Met het schrappen van de uitzondering betreffende zelfrealisatie is de nieuwe regeling van het voorkeursrecht in mijn optiek erg vergelijkbaar met de huidige regeling, en is de gewenste 'verbetering' uiterst summier. Daarmee is mijn conclusie: oude wijn in nieuwe zakken!