Grondverwervingsstrategie in vogelperspectief

vrijdag 27 september 2019 Geschreven door Jeroen Krijgsman en Addie Streefkerk 

Overwater Grondbeleid Adviesbureau adviseert verschillende gemeenten over
het in eigendom verkrijgen van gronden voor de realisatie van zeer diverse projecten. Daarbij is het belangrijk om onderhandelingen met de eigenaren te voeren, parallel aan het doorlopen van de noodzakelijke (planologische) procedures. Wij hebben in kaart gebracht hoe dit proces optimaal kan worden
vormgegeven en uitgezet in de tijd.
 
Strategische grondverwerving door gemeenten is noodzakelijk
Een planmatige aanpak van een nieuw project is noodzakelijk voor een strak en realistisch tijdpad. De grondverwerving vormt daarbij vaak een knelpunt, waarbij onverwachte tegenvallers de planning kunnen vertragen. In de praktijk blijkt er nogal eens onvoldoende overzicht te zijn van wat er allemaal bij de verwerving komt kijken, vooral wanneer onderhandelingen moeizaam verlopen en een onteigeningsprocedure moet worden gestart.
 
Kikkerperspectief of vogelperspectief?
In de fotografie werkt men met begrippen 'kikkerperspectief' en 'vogelperspectief'. Het perspectief wordt bepaald door de plaats van waar je de foto maakt. Een kikker bekijkt de wereld van onderaf. De vogel daarentegen bekijkt de wereld van bovenaf. Dit is nu juist waar wij op willen inzetten. Met een alles overziende blik het verwervingsproces in kaart brengen.  
 
Grondverwervingsstrategie als product
Bij planmatige grondverwerving komt veel kijken. Parallel aan elkaar worden procedures doorlopen in het kader van het bestemmingsplan, eventueel de Wet voorkeursrecht gemeenten en onderhandelingen met grondeigenaren gericht op minnelijke verwerving. Daarbij bestaat ook de mogelijkheid de (administratieve) onteigeningsprocedure te starten. Dit dient voornamelijk als strategisch instrument bij de onderhandelingen. De ervaring leert dat het in de meeste gevallen niet daadwerkelijk tot onteigening komt en dat er tijdens (de voorbereidingen van) de onteigeningsprocedure  alsnog overeenstemming wordt bereikt.
 
Het advies is om voor de grondverwerving een verwervingsteam te formeren, bestaande uit de projectleider van de gemeente, de verwerver en de (externe) onteigeningsdeskundige. Mochten de onderhandelingen niet snel genoeg succes opleveren, dan zal eerst de administratieve- en vervolgens de gerechtelijk onteigeningsprocedure moeten worden gestart. Naast de gewenste overgang van de eigendom van de grond spelen ook andere rechten, zoals (erf)pacht, huur en andere zakelijke rechten, die verworven en schadeloos moeten worden gesteld. Elke casus  is  verschillend en vraagt om maatwerk.
 
Realistisch tijdpad voor grondverwerving
Uitgaande van de beoogde startdatum van de uitvoering van het project kan worden bepaald wat de gewenste datum is waarop de grond beschikbaar moet zijn. Het is een feit dat de grondverwerving, in samenhang met de planologische procedures, veel tijd in beslag kan nemen en bepalend is voor de realisatietermijn van het project. Door in een vroeg stadium een doordachte planning te maken, wordt duidelijk wat een realistisch tijdpad is. Hierbij moet rekening worden gehouden met de samenhang tussen de noodzakelijke procedures. Zo kan het verzoekbesluit tot onteigening door de gemeente pas worden ingediend bij de Corporate Dienst van Rijkswaterstaat (RWS/CD) nadat het bestemmingsplan is vastgesteld. Efficiënt is dan om de vaststelling van het bestemmingsplan en het nemen van een verzoekbesluit in dezelfde raadsvergadering na elkaar te agenderen.
 
De planning blijft echter indicatief, bijvoorbeeld omdat er procedurestappen zijn, die niet aan wettelijke termijnen zijn gebonden. Zo is de behandeling door RWS/CD van het verzoekbesluit tot onteigening niet aan een bepaalde termijn gebonden. Daarnaast kent publiekrechtelijke besluitvorming per definitie onzekerheden zolang er beroep kan worden ingesteld.
 
Omgevingswet en Aanvullingswet Grondeigendom
Op dit moment staan wij aan de vooravond van een ingrijpende wetswijziging, namelijk de invoering van de Omgevingswet en de Aanvullingswet Grondeigendom, waarvan de inwerkingtreding vooralsnog op 1 januari 2021 staat gepland. De verwachting is dat de inwerkingtreding nog zal uitlopen in de tijd. Echter, op basis van de beschikbare informatie over de nieuwe wetgeving en het overgangsrecht, kunnen wij reeds anticiperen op de procedures en termijnen die daaruit naar verwachting voortvloeien.
 
Doorontwikkeling dienstverlening
Een model grondverwervingsstrategie en de bijbehorende integrale planning is een adviesproduct dat tot stand gekomen is op basis van de specialistische kennis en ervaring van verschillende van onze medewerkers, kortom op basis van teamwork, de kracht van ons kantoor. Een dergelijk dynamisch product is nooit af en wordt steeds geactualiseerd en verfijnd op basis van nieuwe informatie en ervaringen.
 
Naast het adviseren over strategie en planning kunnen wij ook de volledige verwerving uitvoeren, inclusief de (onteigenings-)procedures die daarbij noodzakelijk zijn. Vanuit een vogelperspectief behouden wij het overzicht, zodat steeds helder in beeld is wat de stand van zaken en de verwachte uitkomst is.
 
Inhoud en proces in één hand, een mooie combinatie!
 
Jeroen Krijgsman en Addie Streefkerk