Grip op grondverwerving

woensdag 9 september 2020 Geschreven door Jeroen Krijgsman
Het kunnen beschikken over de grond is een essentiële
voorwaarde voor het realiseren van een gebiedsontwikkeling.
Dit aspect raakt ook aan een van de meest fundamentele en
sterkst in de wetgeving verankerde rechten, namelijk dat van eigendom. Het recht doen aan- en afwegen van alle belangen zorgt ervoor dat de procedures in het kader van het gemeentelijk voorkeursrecht en onteigening zijn gebonden aan strikte voorschriften. Daardoor is het planmatig verwerven van grond een complex, langdurig en vaak kostbaar proces. 

De rechtsmiddelen die open staan om tegen door de overheid afgedwongen grondverwerving in verweer te komen, maar ook onderhandelingstactieken en de samenhang met planologische aspecten maken het verwervingsproces moeilijk voorspelbaar, zowel wat betreft doorlooptijd als de kosten. 
Toch is er bij gebiedsontwikkelaars, zoals te begrijpen valt, een behoefte aan zekerheid, om grip op het verwervingsproces te houden en vooraf duidelijkheid te krijgen over de planning en de kosten. Teneinde aan die behoefte tegemoet te komen hebben wij enkele instrumenten ontwikkeld die hiervoor handvatten bieden. Aan de hand van een procedureplanning en een model voor de procedure kosten kunnen wij de mate van onzekerheid bij aanvang van een ontwikkelproces zo goed mogelijk reduceren. 

Hierbij zij gezegd dat het bij planmatige grondverwerving in de meeste gevallen maatwerk betreft en dat per situatie en op basis van een vooraf op te stellen verwervingsstrategie een planning en kostenindicatie kan worden afgegeven. Daarnaast geldt een grote onzekerheidsmarge die mede afhankelijk is van de opstelling en strategie van de grondeigenaren.

Planning
Om een uitspraak te kunnen doen over wanneer redelijkerwijs verwacht mag worden dat over de grond kan worden beschikt, kunnen wij het volledige proces van minnelijke verwerving en onteigening in kaart brengen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen voorbereidende werkzaamheden en coördinatie, het voeren van onderhandelingen, de administratieve onteigeningsprocedure, de gerechtelijke procedure tot en met cassatie en daarnaast de schadeloosstellingsprocedure inclusief cassatie. 

Er kan een gedetailleerde tijdsplanning worden opgesteld die mede afhankelijk is van noodzakelijke planologische procedures, eventueel de mogelijkheid van een beroep op zelfrealisatie en het bereiken van minnelijke overeenstemming.

Dit instrument bewijst vooral zijn nut bij het helder krijgen van het 'worst case' scenario en het aan de hand daarvan bepalen van de haalbaarheid van een initiatief. Als de kans groot blijkt dat de grond niet tijdig verworven zal zijn, kan het initiatief in een vroeg stadium heroverwogen worden. Dit voorkomt het onnodig maken van kosten en uiteindelijk stranden van het initiatief. 

Kostenraming
Bij verwerving van grond moet uiteraard een vergoeding worden betaald in de vorm van een aankoopsom of volledige schadeloosstelling. Daarnaast moeten echter procedurele kosten gemaakt worden, bestaande uit onder meer interne inzet, inhuur van deskundigen en advocaten en door de rechtbank aan te stellen deskundigen. Naast de kosten van de verwervende partij zelf moeten ook de door de verkopende/onteigende partij te maken kosten grotendeels vergoed worden, als onderdeel van de schadeloosstelling. De procedurele kosten zijn moeilijk voorspelbaar. 

Wanneer in een vroeg stadium langs minnelijke weg overeenstemming kan worden bereikt zijn de kosten aanmerkelijk lager dan wanneer er in een gerechtelijke procedure fundamentele rechtsvragen aan de orde komen, waardoor de procedure meer tijd vraagt met dito kosten. 

Toch kunnen wij op basis van verschillende scenario's, inschattingen maken van de procedurele kosten bij grondverwerving. Hiertoe is een rekenmodel ontwikkeld, uitgaande van de jarenlange ervaring van onze deskundigen. 

Ook hier bewijst dit instrument zijn nut bij het bepalen van een 'worst case' scenario, teneinde de financiële haalbaarheid van een initiatief te toetsen. Een algemene uitspraak is niet mogelijk, wel kan op basis van een aantal parameters een realistisch inzicht in de totale te verwachten kosten worden gegeven. 

Strategie 
Voordat de grondverwerving in het kader van een gebiedsontwikkeling wordt gestart, is het nuttig om een doordachte verwervingsstrategie op te stellen. Het opstellen van een planning en een kostenraming zorgt voor transparantie en kan de bestuurlijke besluitvorming ondersteunen. Als grondzakenspecialisten denken wij hierover graag met u mee, waarbij maatwerk het uitgangspunt is.