Eerste uitvoeringsstap RES: vestigen voorkeursrecht (van beleid naar uitvoering)

vrijdag 26 maart 2021 Geschreven door Diana Frikkee en Peter Overwater
 
Het concept Sturend grondbeleid, het in onderlinge samenhang inzetten van de grondbeleidsinstrumenten voor het tijdig de beschikking krijgen over grond, kan ook worden toegepast voor de energietransitie. Dat lichten wij hierna toe.
 
Er wordt als uitvoering van het Klimaatakkoord door gemeenten, provincies en waterschappen gewerkt aan 30 Regionale Energie Strategie├źn (RES).
In een RES wordt de zoektocht gestart naar oplossingen voor het opwekken van zonne- en windenergie, op de meest gunstige en kansrijke plekken en op de meest haalbare en betaalbare manier. Daarbij komt aan de orde het nu, dan wel op termijn benoemen van zoekgebieden voor zonne- en windparken.
 
Doordat er bij het ontwikkelen van zonne- en windparken sprake is van een economisch lucratieve activiteit, worden er inmiddels grondposities ingenomen door marktpartijen, een ontwikkeling die zich versneld zal kunnen voordoen in benoemde zoekgebieden.
 
Deze ontwikkeling deed zich eerder ook voor bij het vaststellen van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) in 1991, waarin door de overheid locaties werden aangewezen voor woningbouw, die werden gekocht door ontwikkelaars. Dat leidde ertoe dat de onderhandelingspositie van ontwikkelaars bij het sluiten van realisatieovereenkomsten met gemeenten aanzienlijk sterker werd (wie de grond heeft die bouwt).
 
Als reactie op deze ontwikkeling is aan de gereedschapskist van de gemeente in 1996 de mogelijkheid toegevoegd, tot het vestigen van een voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg).
(Te) kort samengevat, dit houdt in dat als een eigenaar zijn grond wil verkopen, hij deze eerst moet aanbieden aan de gemeente. Als de gemeente niet koopt, mag aan een ander worden verkocht. Als de gemeente wel wil kopen, maar er geen overeenstemming wordt bereikt over de koopprijs wordt de prijs bepaald door de rechter. Waarbij het gaat om een zogenaamd passief instrument, een eigenaar hoeft niet te verkopen.
 
De Wvg heeft als doelstellingen: versterken regisserende rol en onderhandelingspositie van de gemeente op de grondmarkt en prijsbeheersing. Er is bij het vaststellen van de Omgevingswet nadrukkelijk voor gekozen het instrument te handhaven, met name voor wat betreft de regierol van de gemeente op de grondmarkt.
 
De huidige praktijk van de gebiedsontwikkeling voor woningbouw en bedrijventerrein leert dat de gemeenten het voorkeursrecht inderdaad vestigen vanuit de wens om regie te voeren. Dus niet zozeer om zelf te kopen, maar om zo versnippering tegen te gaan en te komen tot realisatieovereenkomsten inclusief kostenverhaal met partijen die bereid en in staat zijn te ontwikkelen op de manier die de gemeente voor ogen staat. Waardoor ook het onderscheid duidelijk wordt tussen ontwikkelaars en speculanten.
 
Een voorkeursrecht kan worden gevestigd op basis van een planologisch voornemen tot een  energielandschap (afwijkend gebruik en een andere dan agrarische bestemming), voordat er een structuurvisie of bestemmingsplan voor het betreffend gebied geldt. Bij de opvolgende planvorming worden de plannen dan steeds concreter en kan het zoekgebied waarop het voorkeursrecht is gevestigd worden verkleind. Aandachtspunten zijn: strategische advisering, een zorgvuldig administratief vestigingsproces, geheimhouding, budget en na de vestiging communicatie en participatie.
 
Inmiddels hebben wij meerdere adviezen uitgebracht over het wel of niet vestigen van voorkeursrechten in het kader van een RES en op basis daarvan het voorkeursrecht  gevestigd.
 
Natuurlijk gaat het om een bestuurlijk weerbarstig dossier (niet iedereen ziet de noodzaak van een energietransitie, door het opwekken van zonne- of windenergie in de directe leefomgeving). Waarbij het proces nog ingewikkelder is geworden doordat aan het ontwikkelen van zonne- en windparken de mogelijkheid tot participatie (financieel en/of ruimtelijk?) door bewoners is gekoppeld.
 
Uitgaande van bestuurlijk commitment voor het uitvoeren van de RES handhaaft een voorkeursrecht de status quo in een gebied voor wat betreft de eigendomssituatie, het brengt rust op de grondmarkt en voorkomt prijsopdrijving, maar bovenal versterkt de regierol van de gemeente.
Ofwel het is een bij uitstek strategisch instrument dat kan worden ingezet om de beoogde doelstelling m.b.t. de energietransitie feitelijk te realiseren.
 
Als Overwater Grondbeleid Adviesbureau vinden we dit een interessante ontwikkeling, volgen die op de voet en adviseren we graag over de voors en tegens van het voorkeursrecht en hoe dit te vestigen ten behoeve van de energietransitie.