De maatschappelijke nadelige gevolgen van versnipperd eigendom, onteigening en bijzondere ongeschiktheid

vrijdag 6 november 2020 Geschreven door Diana Frikkee en Peter Overwater

De maatschappelijke nadelige gevolgen van versnipperd eigendom worden steeds zichtbaarder. Niet alleen hebben een groot aantal kopers van agrarische gronden zich in de luren laten leggen door via ingewikkelde juridische constructies te betalen voor stukjes grond, die nu veelal niets dan wel een schijntje van de betaalde prijs waard zijn.
 
Impact op ruimtelijke ordening
Ook heeft het fenomeen versnipperd eigendom zo’n grote vlucht genomen dat er zich nu situaties gaan voordoen, waarbij een goede ruimtelijke ontwikkeling vergt dat de bestemming van zo’n locatie wordt gewijzigd. Voor het feitelijk realiseren van die bestemming is het dan nodig dat het eigendom van de grond door gemeenten eventueel in samenwerking met ontwikkelaars wordt verworven.
 
In de praktijk is (begrijpelijk) zichtbaar dat gemeenten opzien tegen de verwerving van versnipperd grondeigendom, vanwege de complexiteit en kosten. Dat leidt ertoe dat wordt geprobeerd ‘om’ het versnipperd grondeigendom heen te gaan, dan wel een niet optimale invulling aan het plan te geven door het versnipperd eigendom als groen of water te bestemmen i.p.v. bebouwing.
Er doen zich nu situaties voor waarbij het maatschappelijk onontkoombaar is om op versnipperd grondeigendom een andere bestemming te realiseren. Dit soort gevallen zal denken wij toenemen gezien het aantal versnipperd eigendom-locaties in combinatie met de grote ruimtelijke opgaven van ons land.

Onteigening
Dit betekent dat hierbij ook het grondbeleidsinstrument van onteigening zal moeten worden ingezet, door te proberen grondposities van tientallen tot soms honderden eigenaren minnelijk te verwerven en tegelijkertijd de onteigeningsprocedure op te starten (het voeren van het tweesporenbeleid).
De uitdaging voor gemeenten is dan om met inachtneming van het grondrecht recht op eigendom de onteigeningsprocedure (qua kosten en tijd) zo efficiënt mogelijk te voeren.
 
Daarbij valt o.a. te denken aan het zo efficiënt mogelijk samenvoegen van (kadastrale) informatie, bezien of volstaan kan worden met een aanbiedings- en een rappelbrief, of er een voorlichtingsavond (Teams-meeting) zal worden georganiseerd, het bij de aanbiedingsbrief toevoegen van een uitputtende taxatie van de geboden complexwaarde (die veelal lager zal liggen dan de door de grondeigenaar voor zijn versnipperde stukje betaalde prijs), het aan de rechter vragen om slechts één deskundige te benoemen, te werken met één dagvaarding om griffierecht te besparen en vooraf te melden dat er bij de rechter aangedrongen zal worden op het streng toepassen van de dubbele redelijkheidstoets voor wat betreft de vergoeding van deskundigenkosten en kosten van rechtsbijstand.

Bijzondere ongeschiktheid
Een daarbij te beantwoorden vraag is of deze kosten kunnen worden toegerekend aan de eigenaren van de versnipperde grondpositie en dus in mindering kunnen worden gebracht op de aan hen te betalen onteigeningsschadeloosstelling (prijs).
 
Op basis van de stelling dat aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d onteigeningswet, een andere waarde kan worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper, een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan die complex-waarde.

Ook kan daarbij een beroep op de redelijkheid worden gedaan, omdat individuele eigenaren er aan mee hebben gewerkt dat er een ingewikkelde eigendomssituatie is ontstaan met als gevolg excessieve verwervingskosten, puur uit speculatieve doeleinden. Het is dan redelijk de consequenties daarvan ook ten laste van die eigenaren te laten komen.

Inmiddels hebben wij hiervoor een plan van aanpak geschreven en gemeenten en ontwikkelaars hierover geadviseerd. Op dit onderwerp zal ook worden ingegaan tijdens de digitale studiemiddag Versnipperd grondgebruik die het IAR met ons kantoor organiseert op 26 november 2020.