Besteedt u wel voldoende aandacht aan uw grondbeleid bij de start van een project?

dinsdag 4 juli 2017 

Regelmatig worden wij benaderd door partijen (gemeenten en/of ontwikkelaars), die tijdens de uitvoering van een woningbouw- of een infrastructuurproject aanlopen tegen het feit dat de verwerving van de benodigde grond tegenvalt.

Uiteraard gaan wij dan vol goede moed aan de slag om alsnog grip op de grond te krijgen. Wel moeten we daarvoor de nodige horden nemen, die voorkomen hadden kunnen worden door bij de aanvang van een project aandacht te besteden aan het grondbeleid. Een paar voorbeelden die we in de praktijk tegenkomen.

Te nemen horden in een project

Het bestemmingsplan stemt niet (helemaal) overeen met de beoogde ontwikkeling

Met de wijziging van de vraag naar bepaalde typen woningen, kan het noodzakelijk zijn om de oorspronkelijke verkaveling in het bestemmingsplan aan te passen. Het komt ook voor dat het definitief Ontwerp van een weg uiteindelijk toch niet blijkt te passen binnen het reeds vastgestelde bestemmingsplan. Nu hoor ik regelmatig dat 'dit soort problemen worden opgelost bij het verlenen van de omgevingsvergunning'.

Wellicht dat dit nog op tijd is voor de uitvoering van het project, wanneer de grond in eigendom is. Helaas is het vaak wel te laat in de situatie dat men nog niet over de grond beschikt.

Op het moment dat wij er niet tijdig en/of financieel uitkomen met de eigenaren, dan rest alleen de (druk van) onteigening. Een onteigening kan echter alleen maar worden uitgevoerd op basis van een planologische onderlegger, die het correcte eindbeeld weergeeft (tussentijds wijzigen van het plan mag vrijwel nooit). Als u de herziening van het plan moet afwachten om de onteigening te starten, leidt dat tot aanzienlijke vertraging in de uitvoering. Onderhandelingstechnisch is dat geen sterk uitgangspunt.

Geen rekening gehouden met het tijdsbeslag van een eventuele onteigening

Vuistregel: vanaf het moment van het indienen van het onteigeningsverzoek bent u ten minste anderhalf jaar verder voordat u kunt beschikken over de grond.

In projectplanningen wordt vaak wel rekening gehouden met het tijdsbeslag van de grondverwerving, maar niet met het tijdsbeslag van de onteigening op het moment dat verwerving niet lukt. Hiermee doel ik niet alleen op de doorlooptijd van de onteigening, maar ook op de voorbereiding zoals het samenstellen van een onteigeningsplan.

Bij onteigening heeft u een gedetailleerde inrichtingstekening nodig, terwijl dit voor grondverwerving in aanvang niet nodig is. De moeilijkheid in deze is dat bij infrastructurele werken zo'n inrichtingstekening vaak pas voorhanden is als het Definitieve Ontwerp van het werk is vastgesteld. Op dat moment is het plan min of meer gereed voor aanbesteding en wilt u als projectmanager/-leider niet nog een hele onteigeningsprocedure moeten doorlopen.

Onjuiste inschatting verwervingskosten  

In grondexploitaties kom ik nogal eens tegen dat er rekening wordt gehouden met de aankoopwaarde van het vastgoed en de kosten van de begeleiding van de verwerving. Voor een juiste inschatting van alle verwervingskosten volstaat dat echter niet.

Een overheid (of ontwikkelaar) die gronden verwerft, zal in de regel moeten uitgaan van een volledige schadeloosstelling voor de eigenaar/gebruiker. Hieronder vallen bijvoorbeeld de vergoedingen van inkomensschade, verplaatsingskosten etc. Met name bij de aankoop van bedrijfsmatig vastgoed kan naast de waarde van het pand, de totale schadeloosstelling fors hoger uitvallen door de component inkomensschade. Regelmatig blijkt ook dat er niet is onderzocht of de waarde conform de toekomstige bestemming wellicht hoger uitvalt. (In dat geval moet u uitgaan van die hogere waarde).

Het onjuist inschatten van de verwervingskosten kan als effect hebben dat de businesscase of de grondexploitatie ineens niet meer sluitend is, met alle gevolgen van dien.

Grondbeleid als wondermiddel voor uw project?

Kunt u dan alle problemen op voorhand ondervangen? Nee dat niet. Een tussentijds veranderde vraag naar bepaalde typen woningen kan het nu eenmaal nodig maken om een bestemmingsplan (bouwvlak en positionering) te moeten herzien. Waar ik echter wel voor pleit is dat bij de aanvang/start van het project aandacht wordt besteed aan het grondbeleid sec. Deze discipline zit bij de start van een project zelden aan tafel.

Een grondzakendeskundige kan vanuit zijn vakkennis bijdragen aan een realistische planning en kostenopzet, kan de projectrisico's benoemen die specifiek samenhangen met de grondverwerving en adviseren hoe hier mee om te gaan. Met als resultaat een grotere kans op het tijdig en tegen aanvaardbare kosten welslagen van uw project.

Staat u aan de start van een nieuw project en wilt meer en eerder grip op de grond in uw project, nodig mij gerust uit om met u mee te denken over het meest passende grondbeleid.