Erfpacht en marktconforme canonherziening

dinsdag 13 november 2018 Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken. Voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar. 
Lees verder

Natuurinclusieve landbouw: een nieuwe benadering?

maandag 12 november 2018 Het toepassen van natuurinclusieve landbouw is niet nieuw, maar de afgelopen tijd wel steeds meer in het nieuws. Sinds de overheid de term in 2014 introduceerde in de Rijksnatuurvisie 2014 'Natuurlijk verder’, wordt er steeds meer over het onderwerp geschreven.
Lees verder

Wat betekent een aanwijzing als archeologisch (rijks)monument?

woensdag 12 september 2018 Bij het begrip 'monument' wordt al snel gedacht aan oude statige gebouwen. Deze kunnen door toekenning van een speciale monumentenstatus worden beschermd. Dit betreft zogenaamde gebouwde monumenten. Naast gebouwde monumenten wordt in Nederland verder onderscheid gemaakt in natuurmonumenten, landschapsmonumenten en aardkundige monumenten.
Lees verder

Uit de praktijk: asbestsanering

dinsdag 11 september 2018 In heel Nederland is op dit moment een slordige 100 miljoen vierkante meter asbest dakbedekking aanwezig. Per 1 januari 2024 treedt het 'Asbestdakenverbod 2024' in werking, het is vanaf dat moment verboden om asbesthoudende materialen op uw dak te hebben liggen. Overwater is druk bezig om ruimschoots voor 2024, de gebouwen die wij voor onze opdrachtgevers beheren asbestvrij te krijgen.
Lees verder

Oudeschip, dorp in de verdrukking

dinsdag 31 juli 2018 Het dorp Oudeschip is een kleine woonkern in het noorden van Groningen en maakt deel uit van de gemeente Eemsmond. Het dorp telt ongeveer 125 inwoners, die waarschijnlijk zonder uitzondering trots zijn op hun dorp en bijzonder veel waarde hechten aan de rust van het uitgestrekte Groninger platteland. Maar de rust is relatief.
Lees verder

Aanpassing pachtprijzen 2018

woensdag 11 juli 2018 Mevrouw drs. C.J. Schouten, Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, heeft de pachtnormen bekend gemaakt die gelden vanaf 1 juli 2018. De pachtnormen 2018 dalen in bijna alle pachtprijsgebieden ten opzichte van de pachtnormen 2017
Lees verder

10 jaar Wro, 10 jaar anterieure overeenkomsten

woensdag 11 juli 2018 Op 1 juli jl. was het 10 jaar geleden dat de Afdeling grondexploitatie als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking trad. De regeling gaat uit van een duaal stelsel, dat wil zeggen de gemeenteraad stelt een exploitatieplan vast, tenzij de grondexploitatie anderszins verzekerd is.
Lees verder

Aansturen op duurzaam bodembeheer door politiek, agrarische sector en grondeigenaren

woensdag 11 juli 2018 Vorig jaar schreef ik een blog over duurzaam bodembeheer. Aanleiding van die blog was de constatering dat in de (agrarische) media in toenemende mate wordt geschreven over de achteruitgang van de kwaliteit van de Nederlandse landbouwgronden. Inmiddels constateren wij steeds vaker dat het niet bij nieuwsartikelen blijft; zowel vanuit de agrarische sector als de politiek worden steeds concretere stappen genomen om duurzaam gebruik van de Nederlandse landbouwbodem daadwerkelijk te stimuleren.
Lees verder

Uit de praktijk: woningen en dijkversterking

dinsdag 10 juli 2018 Een groot gedeelte van Nederland ligt beneden zeeniveau. Daar komt bij dat ons land in de delta van een aantal grote rivieren met enorme piekafvoeren ligt. Tel bij deze gegevens de klimaatverandering en de zeespiegelstijging op en u weet waarom de overheid zwaar inzet op het Hoogwaterbeschermingsprogramma.
Lees verder

Sturend Grondbeleid weer volledig actueel

vrijdag 22 juni 2018 In 2002 schreef mijn collega Peter Overwater het boek "Sturend Grondbeleid: wie de grond heeft, die bouwt". De publicatie gaat over de vraag hoe het bestaande grondbeleidsinstrumentarium zo goed mogelijk kan worden ingezet voor het realiseren van nieuwe bouwlocaties.
Lees verder

Nadeelcompensatie: wat is dat eigenlijk?

donderdag 21 juni 2018 De overheid handelt in het algemeen belang. Door dit handelen kan schade ontstaan. Als die schade wordt veroorzaakt door onrechtmatig handelen of wanprestatie dient die schade vergoed te worden. Als het handelen van de overheid voortvloeit uit wetten of regels, dan is dat handelen rechtmatig. Uit het rechtmatig handelen van de overheid kan ook schade voortvloeien, denk aan dijkverzwaring of het verbreden van een rijksweg. Als dat schade tot gevolg heeft, is de vraag: komt dat nadeel of die schade voor compensatie in aanmerking?
Lees verder

Woning in magneetveldzone 380 kV - II

donderdag 21 juni 2018 In augustus 2017 heb ik naar aanleiding van de bekendmaking door minister Kamp van Economische Zaken van het voorkeursalternatief voor de hoogspanningsverbinding Zuidwest tussen Rilland en Tilburg, een blog geschreven over de impact die een dergelijke bekendmaking heeft op de eigenaren van de woningen in het beoogde tracé. Ik heb TenneT in die blog uitgedaagd om mee te denken over de mogelijkheden van anticiperende aankopen.
Lees verder

De Koninklijke Besluiten tot onteigening van 2017: een analyse - Deel 2

donderdag 21 juni 2018 In het tweede deel van dit artikel staan wij stil bij de Koninklijke Besluiten tot onteigening (KB's) die in 2017 door de Kroon zijn genomen. Ten tijde van het schrijven van dit artikel waren er 38 KB's over 2017 gepubliceerd, waarvan enkele in de Staatscourant van januari 2018.[2] Dit zijn er 7 meer dan in 2016. Ter vergelijking: in 2014 en 2015 zijn er 43 (met één gehele afwijzing van het onteigeningsverzoek) respectievelijk 47 KB's gepubliceerd.
Lees verder

Uit de praktijk: bedrijfsontwikkeling door erfpacht

donderdag 21 juni 2018 De schaalvergroting in de Nederlandse landbouw zet de laatste decennia gestaag door. Agrarische bedrijven kunnen efficiënter produceren door gebruik te maken van moderne machines, technologieën en de groter beschikbare data. De ontwikkeling is noodzakelijk voor het op peil houden van de bedrijfsresultaten, die door de toenemende kosten en nagenoeg gelijkblijvende opbrengsten onder druk staan.
Lees verder

Onvoorziene omstandigheden bij gebiedsontwikkeling: partijen gebonden aan 'oude' afspraken?

donderdag 21 juni 2018 Op grond van afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening ('afdeling grondexploitatie') is een gemeenteraad verplicht om kostenverhaal van bouwplannen vooraf te verzekeren, indien de bouwplannen op gronden geprojecteerd zijn die niet in eigendom van de gemeente zijn. Kosten­verhaal door een gemeente kan op verschillende manieren plaatsvinden: door het vaststellen van een exploitatieplan, door het heffen van baatbelasting of door het sluiten van een (anterieure) exploitatie­overeenkomst waarin de gemeente met één of meerdere partijen een samenwerkingsovereenkomst.
Lees verder

Wat doet een rentmeester?

woensdag 28 maart 2018 "Wat leuk! Maar… wat ga je dan precies doen als rentmeester?" Ik heb het veel gehoord toen ik mijn voormalige collega’s vertelde dat ik bij Overwater Rentmeesterskantoor zou gaan werken. Het viel me op dat mensen vaak geen idee hadden wat een rentmeester doet, of de rentmeester associeerden met de klassieke rentmeester die bij een landgoed hoort of met het 'rentmeesterschap' als begrip dat in de politiek wel voorbij komt.
Lees verder

Uit de praktijk: aanleg hoogspanningsverbinding, planschade en erfpacht

maandag 26 maart 2018 Op een uitgeefbaar bedrijventerrein is door de Minister van Economische Zaken en de Minister van Infrastructuur en Milieu (thans Infrastructuur en Waterstaat) op 4 november 2016 Inpassingsplan 'Zuid-West 380 kV west' vastgesteld, dat de aanleg van een bovengrondse 380 kV-hoogspanningsverbinding mogelijk maakt. Ter plaatse van de toekomstige leiding wil een bedrijf grond aankopen voor het uitbreiden van de fabriek die op het aangrenzende perceel gevestigd is. Gezien de ligging van de huidige fabriek is uitbreiding onder de beoogde hoogspanningsverbinding de meest voor de hand liggende keuze.
Lees verder

De Koninklijke Besluiten tot onteigening van 2017: een analyse - Deel 1

donderdag 22 maart 2018 In dit artikel staan wij stil bij de Koninklijke Besluiten tot onteigening (verder: 'KB's') die in 2017 door de Kroon zijn genomen. Ten tijde van het schrijven van dit artikel waren er 38 KB's over 2017 gepubliceerd, waarvan enkele in de Staatscourant van januari 2018.[2] Dit zijn er 7 meer dan in 2016. Ter vergelijking: in 2014 en 2015 zijn er 43 (met één gehele afwijzing van het onteigeningsverzoek) respectievelijk 47 KB's gepubliceerd.
Lees verder

Toename aantal gemeentelijke voorkeursrechten in 2017

maandag 12 februari 2018

De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) biedt de mogelijkheid aan gemeenten om eigenaren te verplichten bij een voorgenomen verkoop de eigendom eerst aan de gemeente aan te bieden, waarmee de gemeente een betere uitgangspositie krijgt bij de realisering van de door haar gewenste plannen op haar grondgebied.

Lees verder

Uit de praktijk: van pachtboerderij naar eigendom

woensdag 7 februari 2018 Al eerder spraken de pachter en ik elkaar over het in eigendom verkrijgen van de boerderijgebouwen die de familie al decennia van mijn opdrachtgever pachten. Destijds waren partijen er nog niet 'klaar' voor, maar zoals dat gaat: het zaad was geplant en is uiteindelijk in 2017 tot wasdom gekomen.
Lees verder

Ontwikkelingen fosfaatrechten

donderdag 14 december 2017 Op 27 november 2017 heeft minister Schouten van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit het aangekondigde ontwerp voor het inwerkingtredingsbesluit van de Wet van 29 mei 2017 tot wijziging van de Meststoffenwet (in verband met de invoering van een stelsel van fosfaatrechten) per brief aan de Voorzitter van de Eerste Kamer gezonden.
Lees verder

Uit de praktijk: zoeken naar een creatieve oplossing bij onteigening

dinsdag 12 december 2017 In de afgelopen jaren heb ik een opdrachtgever bijgestaan bij de verkoop van een strook grond die de gemeente nodig heeft voor de uitbreiding van de lokale begraafplaats. Reeds in 2008 vestigde de gemeente het gemeentelijk voorkeursrecht op gronden rondom de begraafplaats. Achteraf bleek dat de gemeente haar prognose ten aanzien van het aantal benodigde graven fors naar beneden moest bijstellen, met name omdat steeds meer overledenen worden gecremeerd in plaats van begraven. De gronden van mijn opdrachtgever bleven echter voor een deel betrokken bij de beoogde aankoop.
Lees verder

Noopt uitstel en dus mogelijk afstel Omgevingswet tot nu aanpassen Onteigeningswet?

maandag 4 december 2017 De gedachte die heeft geleid tot bovenstaande vraag is de navolgende. Bij het maken van de Omgevingswet is gekozen voor een apart spoor voor het regelen van de wettelijke instrumenten voor grondeigendom. Dat aparte spoor is de Aanvullingswet grondeigendom, waarvan het de bedoeling is deze te zijner tijd op te laten gaan in de Omgevingswet. Onderdeel van de Aanvullingswet is een regeling voor onteigening.
Lees verder

Gemeenten onder hoogspanning

woensdag 8 november 2017 Op 1 januari 2017 is de Uitkoopregeling (Regeling specifieke uitkering aankoop woningen onder een hoogspanningsverbinding) in werking getreden. Hiermee komt het kabinet tegemoet aan de maatschappelijke wens om bewoners de mogelijkheid te geven niet langer onder een te handhaven hoogspanningslijn te wonen.
Lees verder

Beëindigen huurovereenkomst vanwege herontwikkeling: bedrijfsmatige huurder met lege handen?

dinsdag 7 november 2017 Bij de herontwikkeling van (een deel van) een gebied dient de ontwikkelende partij alle gronden tot haar beschikking te hebben, vrij van huur- en gebruiksrechten. Veelal zal voor een herontwikkeling een nieuw bestemmingsplan moeten worden vastgesteld c.q. een vigerend bestemmingsplan gewijzigd moeten worden. De grondslag voor de verwerving is dan ontwikkeling in het kader van algemeen belang (realisering van een nieuwe bestemming).
Lees verder

Afwijzing planschade aanvraag wegens voorzienbaarheid met succes aangevochten

dinsdag 7 november 2017 Voorzienbaarheid is een van de criteria waaraan een aanvraag tegemoetkoming planschade getoetst wordt. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen is bepalend of er ten tijde van de aankoopbeslissing een zodanig kenbare schadeveroorzakende overheidsmaatregel was dat hiermee bij de aankoopbeslissing rekening kon worden gehouden[1]. Over dit onderwerp bestaat al veel rechtspraak
Lees verder

Woning in magneetveldzone 380 kV - I

donderdag 10 augustus 2017 Begin juli 2017 heeft minister Kamp van Economische Zaken het voorkeursalternatief bekend gemaakt voor de hoogspanningsverbinding Zuidwest tussen Rilland en Tilburg. De minister heeft daarbij het door de gezamenlijke gemeentes voorgedragen tracé gekozen. Bij de afwegingen die de minister gemaakt heeft, spelen onder andere het aantal geraakte objecten, de impact op de natuur en de totale kosten een rol.
 
Lees verder

Verbeteren instrument minnelijke verwerving in de Omgevingswet

dinsdag 18 juli 2017 Als uitgangspunt voor mijn blog wordt genomen dat de Omgevingswet er komt en dat de Onteigeningswet uit 1851 erin op zal gaan. Ook is duidelijk dat de inhoudelijk belangrijkste discussie met betrekking tot onteigening - het voornemen om onteigening mogelijk te maken zonder gerechtelijke tussenkomst - wat mij betreft ten goede is gekeerd door de brief van de minister d.d. 20 januari 2017 waarin zij dat voornemen laat varen. De eerste tekenen van het invullen daarvan in de wet zijn positief.
Lees verder

Berekening Pachtnormen

donderdag 6 juli 2017 Recent zijn de pachtnormen 2017 bekend gemaakt. De pachtnormen worden berekend volgens de uitgangspunten die zijn vastgelegd in het Pachtprijzenbesluit 2007. In dit artikel geef ik een samenvatting van de wijze waarop de pachtnormen van losland worden berekend. Meer informatie vindt u in het rapport 'Pachtnormen 2017', opgesteld door Wageningen Economic Research, Nota 2017-057.
Lees verder

Mijn droomhuis staat op erfpachtgrond, wat nu?

dinsdag 4 juli 2017 Dit jaar heb ik zelf ervaren hoe oververhit de woningmarkt is c.q. dreigt te worden. Met name in de Randstad gaan woningen als warme broodjes over de toonbank en kopers duikelen over elkaar heen om een woning te kunnen kopen.
Lees verder

Rol van de rechter bij haar uitspraak over bevrijdende verjaring

maandag 29 mei 2017 Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over het leerstuk van de bevrijdende verjaring ex artikel 3:105 juncto 3:306 BW. In het kort bepalen deze artikelen dat een bezitter van een strook grond hiervan eigenaar wordt indien er twintig jaar feitelijke macht is uitgeoefend, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.
Lees verder

Verplaatsing landbouwbedrijf

maandag 22 mei 2017 Nederland is een relatief klein land waar  intensief gebruik wordt gemaakt van de beschikbare ruimte. Nieuwe ontwikkelingen gaan in veel gevallen ten koste van agrarische gronden, die moeten wijken voor het hogere doel. Soms gaat het om losse grond, maar veelvuldig betreft het een geheel bedrijf. In onze grondzakenpraktijk hebben we om die reden vaak te maken met agrariërs, als eigenaar van de te verwerven c.q. te onteigenen grond.
Lees verder

Regeling plankosten exploitatieplan

dinsdag 14 maart 2017 Wanneer voor bepaalde bouwprojecten een omgevingsvergunning wordt aangevraagd, zal de gemeente op basis van het exploitatieplan, dat gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt vastgesteld, een bijdrage in rekening brengen voor de door haar gemaakte plankosten.
Lees verder

Alarmerende berichten achteruitgang kwaliteit landbouwgrond

dinsdag 14 maart 2017 In agrarische- en landelijke media zijn in toenemende mate alarmerende berichten te lezen over de achteruitgang van kwaliteit van landbouwgrond in Nederland.

De kwaliteit van onze cultuurgrond is in hoge mate bepalend voor het opbrengend vermogen van deze grond. De kwaliteit zal in de toekomst steeds meer het verschil bepalen tussen dure en goedkope grond.
Lees verder

Herleving gemeentelijk voorkeursrecht

dinsdag 14 maart 2017 Gemeenten, maar overigens ook provincies en het Rijk, kunnen op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een voorkeursrecht van koop vestigen op bijvoorbeeld een toekomstige woningbouwlocatie.
Lees verder

Bestuursrechter krijgt vaste rol bij onteigeningsprocedure

donderdag 26 januari 2017 Op 21 januari 2017 heeft Overwater getwitterd dat de Minister voor Infrastructuur en Milieu, naar aanleiding van de inspraakronde en de internetconsultatie, heeft bepaald dat hij voornemens is om de voorgestelde onteigeningsprocedure zo te versterken dat de bestuursrechter bij elke onteigening zal zijn betrokken.
Lees verder

Gemeentelijke voorkeursrechten in 2016

donderdag 26 januari 2017 Op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten kan de gemeente eigenaren verplichten bij een voorgenomen verkoop de gronden eerst aan de gemeente aan te bieden. Dit vanuit de visie dat als de gemeente de gronden kan kopen zij een betere uitgangspositie heeft bij de realisering van de door haar gewenste plannen.
Lees verder

Kenbaarheid van overwegingen bij onteigening onder de Omgevingswet

donderdag 26 januari 2017 Overheden kunnen - onder strikte voorwaarden - gronden onteigenen ter realisering van plannen in het algemeen belang, wanneer de verwerving daarvan niet slaagt. Daartoe kan het algemeen bestuur van de betreffende overheid een verzoekbesluit tot onteigening indienen bij Rijkswaterstaat Corporate Dienst. Rijkswaterstaat voert vervolgens de zogenaamde administratieve onteigeningsprocedure, resulterend in een Koninklijk Besluit tot onteigening ('KB'). Op basis daarvan kan de betreffende overheid voor de rechtbank de (gerechtelijke) onteigeningsprocedure voeren.
Lees verder

Hoe te anticiperen op wateroverlast en droogte?

woensdag 28 september 2016 Er wordt veel geschreven en gepraat over de klimaatverandering en hiermee gepaard gaande ongemakken voor de landbouw. Zoals we de laatste jaren constateren worden de weersomstandigheden extremer. Natte perioden gaan in korte tijd gepaard met vele millimeters neerslag, terwijl in droge periodes juist hitte en verbranding een aanslag doen op de gewassen.
Lees verder

Onevenwichtige markt betalingsrechten

donderdag 1 september 2016 In het huidige Gemeenschappelijk Landbouwbeleid zijn per 31 december 2014 de toeslagrechten vervallen en ontstonden in 2015 de zogenaamde betalingsrechten. Maar pas in het voorjaar van 2016 ontvingen de (agrarische) ondernemers een overzicht met een toewijzing van de unieke betalingsrechten voor de periode van 2015-2019.
Lees verder

Kunnen verpachters tevreden zijn met de nieuwe Pachtnormen?

woensdag 6 juli 2016 Per 1 juli 2016 zijn de nieuwe Pachtnormen van kracht geworden. In mei jl. maakte Staatssecretaris van Economische Zaken, Martijn van Dam, de nieuwe normen bekend. De Pachtnormen 2016 stijgen bijna over de gehele linie ten opzichte van de Pachtnormen 2015. Reden voor tevredenheid bij verpachters of is enige nuancering op zijn plaats?
Lees verder